Обзор последних изменений в законодательстве о долевом участии в строительстве

Ранее законом устанавливался гарантийный срок для объекта долевого строительства, который распространялся в том числе на отделочные работы и составлял 5 лет (с 1 сентября 2024 года – 3 года).

В соответствии с изменениями, внесенными в законодательство о долевом строительстве ФЗ от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «ФЗ № 482-ФЗ»), с 1 января 2025 года установлен гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта элементов отделки, который не может составлять менее чем 1 год. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства дольщику.

С учетом изменений, внесенных ФЗ № 482-ФЗ, с 1 января 2025 года предельный размер ответственности застройщика в связи с нарушением требований к качеству отделки, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования, установлен на уровне 3% от цены договора, если договором не предусмотрена ответственность в более высоком размере.

Соответствующая норма применяется, в том числе к договорам участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ»), заключенным до 1 января 2025 года, в части прав и обязанностей, которые возникнут после такой даты.

С учетом изменений, внесенных ФЗ № 482-ФЗ, с 1 марта 2025 года ДДУ может содержать условие о соответствии результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства стандарту застройщика, если:

• стандарт зарегистрирован в Федеральном информационном фонде стандартов;
• содержащиеся в стандарте застройщика требования не ниже минимальных требований, установленных Минстроем России.

Проект приказа Минстроя, устанавливающий минимальные требования к качеству отделочных работ, уже опубликован и устанавливает соответствующие требования в разрезе отдельных элементов отделки (стены, пол, потолки). Проектом приказа предусматривается его вступление в силу с 1 марта 2025 года.

При наличии в договоре обязательства застройщика обеспечить соответствие отделочных работ стандарту качества отделки застройщика, такой стандарт признается частью договора.

Напомним, что срок действия моратория на применение к застройщику мер ответственности по отдельным нарушениям ДДУ последний раз вводился на основании Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 и истек 31 декабря 2024 года. 

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2024 года № 1916 срок действия моратория продлен до 30 июня 2025 года. С учетом этого, очередной период действия моратория с 22 марта 2024 года по 30 июня 2025 года не учитывается при расчете:

• неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику;
• процентов за пользование застройщиком денежными средствами дольщика в случае расторжения ДДУ по требованию дольщика;
• процентов за нарушение срока возврата застройщиком денежных средств дольщику при расторжении ДДУ по инициативе любой из сторон.

В отношении некоторых мер ответственности мораторий начал действовать с 1 января 2025 года. Так, период с 1 января 2025 года по 30 июня 2025 года не учитывается при расчете:

• неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику, входящего в состав многоквартирного дома (далее – «МКД») или иного объекта, соответствующего критериям уникального объекта;
• неустойки в пользу гражданина, при заключении им ДДУ в отношении жилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, за нарушение сроков устранения недостатков или несвоевременное удовлетворение требований в связи с такими недостатками (о соразмерном уменьшении цены, о возмещении расходов на устранение недостатков);
• штрафа за неисполнение застройщиком удовлетворенных судом требований гражданина по ДДУ, заключенному для личных семейных, домашних и иных нужд;
• убытков дольщика, кроме фактически понесенных дольщиком расходов на устранение недостатков (например, не могут быть включены в размер убытков расходы, понесенные дольщиком на аренду другого жилья за период непригодности к использованию объекта долевого строительства).

Кроме того, застройщикам предоставляется отсрочка сроком до 30 июня 2025 года по уплате указанных выше сумм, если такие суммы были начислены застройщику в период, когда мораторий на их начисление не действовал. Вместе с тем такая отсрочка не распространяется на фактически понесенные дольщиком расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта.

В период с 1 июля 2023 года по 30 июня 2025 года включительно размер неустойки, процентов, иных финансовых санкций, на которые не распространяется мораторий (то есть, тех, которые были начислены с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года включительно), рассчитывается исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не более 7,5% (размер ключевой ставки на 1 июля 2023 года).

Важно отменить, что новые правила применения мер ответственности по ДДУ применяются, в том числе к ДДУ, заключенным соответственно до 22 марта 2024 года или 1 января 2025 года (в зависимости от меры ответственности, на которую распространяется мораторий), в части прав и обязанностей, которые возникнут после такой даты.

По общему правилу, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщикам должен быть единым для всех участников долевого строительства (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ).

Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2023 года № 2380 была установлена возможность отступления от данного правила в 2024 году. Впоследствии Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2024 года № 1917 срок исключения из общего правила продлен до конца 2025 года. С учетом этого, по соглашению сторон ДДУ, сроки передачи объекта ДДУ могут быть изменены в отдельности от других объектов, без внесения изменений в проектную декларацию, но в любом случае не ранее получения застройщиком разрешения на ввод.

Необходимо, однако, отметить, что изменение срока передачи отдельного объекта долевого строительства, не означает возможность переноса срока его оплаты, в том числе в рассрочку, на период после ввода в эксплуатацию МКД или иного объекта недвижимости. Так, законом прямо предусматривается обязанность уплаты цены объекта долевого строительства в полном объеме путем внесения дольщиком денежных средств на счет эскроу до момента получения застройщиком разрешения на ввод (ч. 2 ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ).

По общему правилу, при наличии недостатков объекта долевого строительства, дольщик вправе по своему выбору потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ).

Согласно Постановлению Правительства РФ от 29 декабря 2023 года № 2380, в 2024 году, дольщик вправе был предъявлять к застройщику требования о соразмерном уменьшении цены объекта или возмещении расходов на устранение недостатков только после неудовлетворения/несвоевременного удовлетворения застройщиком требования дольщика о безвозмездном устранении недостатков. С учетом изменений, внесенных в данное постановление, указанное ограничение будет действовать до конца 2025 года.